恒大楼盘，欠违约金，免三年物业费都未承兑

恒大楼盘欠违约金且免三年物业费未兑现，可先和楼盘方沟通，明确告知其应按约定履行，保留好沟通记录。若沟通无果，收集合同、相关承诺文件等证据，去法院起诉。通过法律途径要求其支付违约金，兑现免三年物业费的承诺。法院判决后若对方不执行，可申请强制执行。
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您有权要求调整过高的违约金数额。根据《民法典》的相关规定，若恒大楼盘与您约定的违约金超过了合同违约造成损失的百分之三十，您有权向人民法院或者仲裁机构申请适当减少。这意味着，如果违约金数额明显不合理，法律支持对其进行调整，以确保公平合理。
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除了起诉，您还可以尝试以下途径解决：1. 与恒大楼盘进行协商，寻求和解，达成新的还款协议；2. 若双方有仲裁协议，可申请仲裁解决争议；3. 向相关监管部门投诉，借助行政力量推动问题解决。
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从法律角度，起诉恒大楼盘欠违约金需准备以下材料：1. 起诉状，明确诉讼请求、事实和理由；2. 双方签订的购房合同及补充协议，证明违约金约定的存在；3. 恒大楼盘欠付违约金的证据，如催款通知、未支付证明等；4. 您的身份证明及相关证据材料。确保材料真实、完整，以便法院审理。
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